Souvent utilisée à des fins de transmission patrimoniale, la nue-propriété reste également un moyen d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée tout en limitant le montant de l’investissement initial.
Si cette opération est attractive pour le particulier investisseur, il ne faut pas oublier d’être vigilant quant aux caractéristiques propres à tout investissement immobilier comme la plus-value en cas de revente.
Notez enfin que la nue-propriété est une loi de défiscalisation qui existe depuis le début des années 2000.
Comprendre la défiscalisation en nue-propriété
Le principe de nue-propriété repose sur le démembrement d’une propriété entre l’acquéreur de la nue-propriété (le nu-propriétaire) et de l’usufruitier, acquéreur de l’usufruit à titre temporaire.
Pour bien comprendre le principe de démembrement de propriété, retrouvez ci-dessous un schéma présentant les liens entre pleine propriété, usufruit et nue-propriété :
NUE-PROPRIETE = PLEINE PROPRIETE – USUFRUIT*
*USUFRUIT = USAGE (habiter un logement) + FRUITS ( loyers)
Le nu-propriétaire fait l’acquisition des murs et l’usufruitier dispose des droits d’administration et de gestion du bien démembré pendant une période définie au moment de l’acquisition (celle-ci s’étale généralement sur 15 à 20 ans).
Notez à ce propos que l’usufruitier prend en charge la taxe foncière ainsi que les contraintes liées à la gestion du bien, telles que les travaux ou les vacances locatives.
Qui sont les usufruitiers et les nus-propriétaires ?
• Les usufruitiers peuvent être des institutionnels (office HLM) ou des personnes physiques souhaitant percevoir rapidement des revenus à moindres coûts.
• Les nus-propriétaires, quant à eux, sont la plupart du temps des foyers soumis à l’impôt sur la fortune. Cela s’explique par le fait que l’usufruitier intègre dans son patrimoine les biens grevés d’un usufruit. En principe, le nu-propriétaire n’est par conséquent pas soumis à l’ISF, l’investissement pour acquérir le bien en nue-propriété étant déductible du patrimoine taxable.
Comment acquérir un bien en nue-propriété ?
L’investissement immobilier en nue-propriété est décidé à la fois par l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le montant du prix d’achat est estimé en fonction du rendement attendu du bien au cours de la période d’usufruit temporaire.
En fonction de la durée de cette dernière, l’apport de l’usufruitier sera plus ou moins important : on estime que par tranche de dix ans, l’usufruitier doit investir 23% de la valeur du bien en pleine propriété.
Exemple : Pour un bien immobilier démembré sur une période de 20 ans, l’investisseur en nue-propriété n’aura à débourser que 54% de la valeur du bien en pleine propriété, le reste étant à la charge de l’usufruitier (46%).
Les avantages de la défiscalisation en nue-propriété
Avec la nue-propriété vous avez des avantages non-négligeables pour défiscaliser mais aussi pour vous constituer un patrimoine. En effet, investir en nue-propriété vous permet :
• De diminuer votre pression fiscale grâce au statut de nu-propriétaire (votre bien n’entre pas dans votre patrimoine lors du calcul de l’ISF).
• D’acheter un bien immobilier à un prix avantageux : la plupart des biens en nue-propriété possèdent une décote de 30 à 50% par rapport au prix du marché immobilier local.
• Au terme de l’usufruit, vous recouvrez la pleine propriété du bien que vous pouvez alors louer, revendre ou habiter. Vous serez exonéré de toute taxation lors de cette phase.
• De réaliser une plus-value en cas de revente : si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans, vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value.