Comprendre la défiscalisation en LMNP:
Les différents statuts d’imposition:
• Le régime réel : avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables…).
Grâce à ce régime, vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir l’immeuble ainsi que le mobilier le garnissant.
S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), s’imputer sur les revenus.
Il pourra se déduire uniquement des bénéfices de la location meublée.
A noter : il est possible de différer les amortissements pour l’imposition sur une durée de 30 ans.
Ce régime fiscal est obligatoire pour les particuliers touchant des revenus LMNP supérieurs à 32 900€ par an (voir aussi les autres dispositifs de défiscalisation).
• Le régime Micro-Bic: possible d’y prétendre si vos revenus LMNP sont inférieurs à 32 900€ par an ou 82 200 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme.
Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire pour les charges de 50% sur ses revenus locatifs (71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
• Le régime Bic réel: c’est le même principe que le Micro Bic mais dans le cas où les charges représentent plus de 50% des revenus.
La réduction Censi Bouvard:
En cas d’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiant, sénior, EPHAD, tourisme), le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard de 11% du montant HT du prix du logement, étalée sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an).
Il est également possible de récupérer la TVA (20%).
Les avantages du LMNP:
La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur.
L’avantage principal est la maîtrise de l’imposition pour les revenus locatifs qui varie en fonction du statut d’imposition choisi.
Mais le statut LMNP dispose d’autres atouts :
• Les revenus générés sont peu fiscalisés.
• Une rentabilité plus importante qu’en location nue.
• Le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue.
• Récupération de la TVA si investissement dans une résidence de services.
Si le propriétaire investi en Censi Bouvard, il dispose en sus des avantages suivants :
• Réduction d’impôt de 11%.
• Absence de gestion locative car le bien est entièrement géré par le gestionnaire.
• Virement des loyers même si le bien n’est pas occupé (bail commercial).
Un exemple en LMNP:
Eric et Céline achètent par le biais d’un crédit bancaire un T1 à 100 000 €. Ils choisissent le régime réel d’imposition et amortissent leur bien sur 25 ans, à hauteur de 4% par an.Ils génèrent 4000 € par an de loyer et ont dépensé 1 000 € de travaux la première année pour rénover leur T1.
Voici le détail de leur imposition :
Loyer : 4 000 €
Intérêt d’emprunt : 3 000 €
Travaux : 1 000 €
Amortissement du bien : 4 000 €
= – 4 000 € de déficit fiscal
Ce déficit ne pouvant pas se déduire des revenus, il est possible de le reporter durant 30 ans.
Il existe plusieurs statuts pour défiscaliser en LMNP, aussi nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel.
Pour mieux comprendre le statut LMNP en situation réelle, comparez les lois de défiscalisation.
Les conditions de défiscalisation en LMNP:
• Acheter un logement et le louer meublé.
• Choisir un régime d’imposition compatible avec le statut LMNP.
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel.